民法典虽规定抵押房产可以直接转让过户，但作为开发商这样做就不合适了
根据郑州市城市管理局官网公布的郑城综罚决字（）第33003号行政处罚决定书显示，郑州某地产公司因将已经抵押的商品房对外进行预售、销售，且未书面告知抵押权人和买受人，其行为因违反了《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十八条第二款之规定，被郑州市城市管理局依据该条例第四十一条第一款的规定，决定对该公司处以罚款655379.9元。（来源：郑州市城市管理局官网）
#史律说法#
看到这则处罚决定后，我的第一想法是这个企业肯定资金特别紧张，不然也不会既通过抵押房产的方式融资还对已抵押的房产进行预售、销售。于是，便到天眼查上查询企业的有关信息，果不其然，该地产公司因几起民间借贷、合同纠纷被法院纳入限制高消费名单。
民法典新规，对于已抵押的房产可以不解除抵押直接办理过户
《民法典》第四百零六条第一款明确规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。除非当事人有特别约定的除外，抵押财产转让的，抵押权并不受影响。
第二款规定了抵押房产转让的条件，即抵押人转让抵押房产时，应当及时通知抵押权人，无须征得抵押权人的同意。
《民法典》这样规定，为处置抵押房提供了很大便利。之前的操作都是先由购房陈向出卖人交购房定金和首付款，再由出卖人拿着钱去将抵押权人的借款还清解除抵押。解除抵押后，出卖人与买受人去房管部门办理过户手续，买受人取得不动产权证后再将房产抵押贷款，用贷款再向出卖人支付剩余的购房款。
民法典虽然规定抵押房产可以直接过户，但从行政处罚决定书显示的内容来看，该地产公司出卖抵押房产显示不是准备按照该规定来操作的，一方面是没有按照规定通知抵押权人，另一方面向购房者隐瞒存在抵押的情况。其实，如果该地产公司明知存在抵押还进行隐瞒，已经符合诈骗的构成要件。
作为购买者遇到此种情况应当如何处理
1、简单有效的办法是，向行政主管部门投诉，行政主管部门调查清楚反映问题属实的，可以对地产公司进行行政处罚，并要求退款。2、遇到有关部门推脱不作为的，可以直接向人民法院起诉，要求解除签订的买卖合同，返还购房款并承担违约责任。3、向公安机关进行报案，以合同诈骗为由，要求追究有关主体的刑事责任。
目前的经济形势及国家政策来看，地产公司确实不好过，一线大牌地产公司都面临高负债，行走在崩盘的边缘，稍有不慎都可能陷入困境。更何况这些小地产商，无法从银行拿到贷款，很多融资渠道都被堵住，不像大地产商可以采用多种资本运作手段融得资金。相信该地产公司走这一步实属无奈，也可能领导根本不知道，是下面销售人员所为，还有可能是工作失误，根本不知道所售房屋存在抵押而售出。总之，无论是哪种情况，希望地产公司引以为戒。
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