京城楼市抢收大戏提前上演。各楼盘因上半年疫情滞后的推新，借着“金九银十”传统旺季，全方位集中释放。
据北京中原统计，目前已经有20个种子选手预计在“金九银十”陆续登场，汇聚了近几年京城楼市的产品精华。有2万+的品质刚需，有城市中心区顶豪，有改善大宅，有舒适洋房，还有网红热盘。更有一些在帝都买房人视野中消失很久的板块，将在这场热闹中，高调结束空窗期。
今年一波三折的北京楼市，是时候进入高潮，帝都提前预约了一批网红盘。错过上半年的买房人，今年能否逆袭成功，就要看如何快速准确地找到适合自己的优质资产？
01
北五环优质刚需
刚需盘是下半年帝都年轻买房人最密集的战场，虽然以限竞房为主力的刚需红海，还要经历几年的消化，但是一房难求，大概率迎来“手慢无”的项目还是存在，比如东小口两兄弟奥森one和绿城·奥海明月。据说被码农们围观的楼盘，大多经不起犹豫，最新的例子是去年海淀的“翠湖三杰”和西山锦绣府。
奥森ONE
昌平东小口
新推户型：59~138㎡，一居~四居
分析师点评：奥森ONE位于奥森及东小口休闲公园北侧，周边几公里范围均为大面积绿植覆盖，是不可多得的公园地产。周边拥有三横四纵三轨道立体式交通路网，商业配套成熟，距五环仅3.7公里，去奥森公园西门、立水桥、西二旗约2.5公里，到望京、中关村约8公里左右。
奥森ONE户型产品兼顾刚需和改善型客户需求，空间利用更充分。项目采用现代建筑风格进行围合式排布，楼宇采取了“蛇形走位”的排布方式，最大程度保证每栋楼之间最长时间的采光， 楼间距约43-118米。由首开、建工、住总三大开发商强强联手，在这片断供8年之久的稀缺土地上，将打造新的地标住宅。
绿城·奥海明月
昌平东小口
新推户型：48-64-89-131-143平米一至四居
预计价格：58858元/平方米，
分析师点评：
奥海明月与奥森ONE同枝连气，所在的东小口位置地处西二旗及望京之间，由于两个项目的位置仅仅是路南路北的区别，在交通、教育、医疗、商业等资源配套上可以共享。
奥海明月由一条马路分割为北区和南区两个部分。北区主要以洋房为主，小户型大多集中在北区，层高为7层，南区以高层为主，层高在12-18层之间。
南北区之间会打造5G明月时尚街区，分为地上和地下，有社区卫生所、老年活动中心、500平便利生活超市、咖啡厅、社区书吧等。
金辰府
新推户型：89㎡三居、143㎡四居
分析师点评：
区域利好：位于北五环中轴未来科学城东区，加之周边立汤路、定泗路及北清路三大道路升级改造，优享城市发展红利；社区品质：双国企联袂打造，28万㎡大社区，2.2万㎡中心双花园，社区内部3300㎡12班制社区幼儿园，全龄健康生活，孩子成长就在眼前；醇熟配套：毗邻5号线【天通苑北站】和17号线【未来科学城南站】；拥揽龙德广场、保利未来大都汇、清华长庚医院繁华配套，娱乐购物一应俱全；超高性价：全系品牌精装，营造高品质居住体验，总价400万起，超高性价比，实力锯献。
02
亦庄品质刚需
今年京城年轻买房人的兴奋点，从年初延续到现在。年初首次开盘的北京国际社区，让扎根京城的后浪们泪流满面，原来帝都还有总价300万以下的选择。其实不止，即将入场的路劲御合院同样是低总价的上车盘，关键还是有颜的低密度社区。在这个看脸的时代，始于颜值、忠于实力，以颜致胜更具魅力。
新规划的亦庄新城，几乎从传统的大兴剥离，升级版的亦庄新城，将建成“生态绿城、科技智城、活力乐城”三位一体的世界一流的产业综合新城。作为帝都新经济引擎之一，亦庄未来或许将高攀不起。
中旅·亦府
新推户型：89㎡三居、130㎡四居、170㎡五居
分析师点评：
1：位于南五环亦庄，紧邻城市副中心，承接空港新国门；
2：紧邻三大名校，十五年一贯式名校教育，南侧紧挨项目的制人大附学校，北侧是十一中学亦庄分校；
3：项目本身有7千多平米的中旅商管IF-MALL品牌休闲商业街区，北侧一公里是亦庄龙湖天街；
4：周边绿意环绕，南海子湿地公园；
5：台地式园林设计，以“水墨与星空”为灵感，打造星河系列产品景观；
路劲御合院
新推户型：89㎡三居
分析师点评：
区域利好：亦庄经济开发区、新机场、通州副中心三大板块交汇，北京南部重镇中唯一拥有1.05绝版容积率的，行政区划归属亦庄，享受开发区和7000亿南部发展基金双向利好。
社区品质：由知名设计公司打造的新中式风格，整体色调雍容典雅，30%的绿化率+1.05的容积率，打造城区轻奢品质生活。全区封闭式管理，人车分流，周界报警系统和电子巡更24小时真人驻防。合院、叠拼、洋房三大类产品，满足不同阶段家庭需求。首发89㎡墅区三居洋房，即将震撼面世！
项目优势：项目周围两横四纵交通网，三大商业体，知名中小学，自建公立幼儿园，三甲级全科重点医院，配套成熟，且满足城区1小时生活圈。全区坐落于3000亩原始次生森林，2万亩葡萄园中，享受天然氧吧待遇。休闲度假设施完善，马术俱乐部，高尔夫球场，温泉会馆应有尽有。
住总兴创如遇
大兴区采育镇南北大街与育仁街交汇口
新推户型：45-120㎡高层及洋房
分析师点评：
小区建筑类型以板楼，洋房为主，目前规划主力户型有77.1~89.8㎡，其中3室2厅2卫C户型，户型建筑面积达89.8平米，该户型采光充足，双卫，厨房与餐厅相连，用餐方便。 周边配套主要共享亦庄生活馆和采育区域配套为主，驾车30分钟可到达亦庄生活圈。
亦庄橡树湾
亦庄新城漷马路与兴华南街交汇处东300米
新推户型：75-139㎡的2-4居室
分析师点评：
项目分为南北两个地块，34万平超大体量，2200余套低密洋房+小高层组合，复刻华润橡树湾产品，马驹桥板块唯一的纯商品新房，主打6-15层小高层洋房，全部精装交付，全系新风。
新城熙红印
大兴区西红门宏政街西侧
新推户型：40-139㎡的1-4居室
分析师点评：
限竞房，小区整体规划12栋楼，为5-6层的多层，内部园林还建设有两处不小的广场空间户型包括40-50平一居，70平两居，89平三居，105平三居，139平四居，涵盖了全龄的户型组合。内部格局采用了南向三面宽、巨幕宽景飘窗、X-ROOM空间等特色。项目东侧建有幼儿园和制小学。
03
海淀稀缺新盘
好产品值得期待，京西的高端改善需求亟需释放。难产的海淀，今年意外地高产，拿出多个优质项目犒赏海淀控们，连断供多年的四季青板块，都结束了空窗期，开出了新枝。
四季青双雄，称得上是海淀高端市场的“海选之子”，久违的西山板块，终于上新了。海淀最后一个限竞房京投发展岚山也揭开面纱，补充了余额不足的海淀刚需。这些楼盘抛开上半年空挡，集中下半年入市，海淀再次用行动表明，这里依然是帝都楼市不可或缺的一份子。
颐和金茂府
海淀区四季青镇
推新户型：188-256平方米
预计价格：待定
分析师点评：
海淀西山、四环外、1.5的容积率，颐和金茂府注定是低密高端改善住区，关注的人不少。
项目是金茂在海淀的首个作品，在北京西山低密墅区打造的洋房产品，享尊贵国际化配套资源，同时可享受城市三甲级医院、大型商业中心等。
颐和金茂府作为中国金茂府系新十年代表作品，十二大科技系统，升级引入离子瀑纳米级空气过滤，航天级例子阻尼降噪技术等，打造科技人居系统的最新标杆，1.5超低容积率，五六层精装科技洋房社区；建筑面积约188-256㎡，极致宽厅，极尽豪华，赋新美好生活。
融创香山壹号院
海淀杏石路和巨山路交叉口北侧
推新户型：165-269平方米
预计价格：未定
分析师点评：
曾经的西山壹号院连续2年蝉联豪宅销冠，融创重回海淀，与金茂同台竞技，堪称荣誉之战。
与颐和金茂府同时拿地的好邻居融创香山壹号院，一共将建设15幢楼，376套房，主力户型是170-270平米的三、四居；其中最小的面积是166平米，没有小户型，有少量的下跃产品。
项目限高18米，全都是5-6层的小洋楼，独梯独户，容积率1.5，精装修交付。从已经公布的资料看，项目不惜在建筑风格上借助太和殿精神蓝本，迎合西贵口味，也是一个走豪宅路线的低密大宅产品。
京投发展·岚山
新推户型：89㎡两室两厅一卫、123㎡三室两厅两卫
分析师点评：
京投发展·岚山，择址西山浅山风貌区，与地铁16号线首站北安河站一体化设计，秉持“TOD智慧生态圈”开发理念，匠心打造30万平米TOD一站式大西山绿色生态城市综合体。项目规划4-9层低密墅质洋房，户型涵盖89㎡舒适两居、123㎡奢适三居，南北通透、一梯两户。项目目前销售均价为55188元/㎡，首付200万起，即可抢占入住海淀的最后机会。
此外，项目临近两万亩中关村体育休闲公园，与规划中九年一贯制北京市十一学校（北安河分校）一路之隔，近中关村壹号缤纷商业、永旺国际购物中心、华润万象汇（规划中）、中粮大悦城（规划中），自身配建约两万平米社区商业，配套丰盛。且社区内构建十大社群服务体系，打造休闲吧、创客厅、童乐园、活力馆、便利屋五大主题空间，全社区服务配套，畅享生活便利。
华润海淀幸福里
海淀西北旺镇，北清路和京新高速交叉口西侧约1.5公里
推新户型：98㎡-180㎡三居-四居
预计价格：9万/㎡左右
分析师点评：
月初，华润西北旺项目案名定了，海淀·幸福里。
凭借名动京城的橡树湾好名声，华润在海淀有一定群众基础，拥有一批唯粉，质朴的海淀人相信眼见为实。
幸福里是华润一个高端产品系，在北京尚属首例。海淀·幸福里体量充沛，整个项目共分南北两地块，建面约23.58万平方米，总户数约1600套，是近5年来片区集中的一次高端住宅供应。
项目主力户型为100—200平方米三居、四居，全部为精装配置，拥有48-60米楼间距和7.2-14.9米景观面宽，视野开阔，通风采光俱佳，居住舒适度比较高。
项目的南侧3公里，华润将建设一个商业项目，西北旺万象汇，商业部分地上面积5万多平方米，含购物、娱乐、餐饮等多种业态。
04
石景山三兄弟
新盘入市太过密集，难免会出现踩踏现象，比如石景山。这里的主角，多是偏改善的纯商品房，一条街上聚集了10多个楼盘，躁动的岂止是人心，恐慌的绝对是叫卖者，究竟谁最懂京西买房人的心思？
对于想在京西置业的人来说，是不是乐于见到这样货比三家，可以挑挑选选的买房时刻？
中海天钻
首钢东南区一街和首钢东南区一路交汇处
新推户型：117㎡三居
分析师点评：
项目代表中海终极最高端的产品系“天钻系”，长安街首排，距离地铁1号线200米，交通便利，产品在中海寰宇天下产品基础上，作升级改造，主要有88-167平3-5居，纯商品房项目，不受7090政策限制，样板间和售楼处均已开放。周边的区域配套已经相当成熟，周围几大商圈，往南是待建的办公和商业中心、公园绿地。
中海首钢·天玺
石景山古城南街及莲石路交叉口北500米
新推户型：122-147平方米三居-四居
分析师点评：
被命名为“中海空间3.0时代”压轴产品，147㎡户型拥有超长环幕采光面，单侧采光面达至6.9米，还有L型转角云台，打破室内、室外的空间概念。U型大厨房，九窗全明，套房布局，适合三代同堂的舒适居住。两梯两户电梯入户，独立电梯厅。作为石景山众多新盘中，难得一见的提到冬奥概念，将承载冬奥南区配套区功能。
长安和玺
石景山区古城地铁站南侧
新推户型：122-147平方米三居-四居
分析师点评：
在京西，和中海近距离比拼的还有融创。长安和玺，以融创一贯的东方美学设计产品。
项目规划为7栋14-26层新中式建筑，产品建筑面积约为125-168平米。主力户型建筑面积约148平米四居，精装修交房。尺度宽绰，空间舒适，功能齐全，最大亮点在于270°观景客厅和超大宽厅，两梯两户设计，入户有玄关，均为南向三面宽，双卫设计，主卧为套间，有衣帽间，方便形成独立的生活空间。
05
改善大宅
这几年，改善大宅一直是京城楼市产品的主旋律。人们对改善大宅的喜好，突破传统居住思维的层面，更倾向于居者精神和心灵的至上归宿。以价值为导向的大宅时代，赋予了住宅更丰富的功能，舒适的人性化需求。
这种追求体验感的产品创新力，从城市中心区产品，传导到低密度项目，包括一直强调国际化、高端人设的顺义中央别墅区，终于也走下神坛，推出了更亲民的别墅产品。
明月听阑
新推户型：96-138平米二居-四居
分析师点评：
整个项目采取“一环、一轴、三庭院”的规划，明月听蘭共计7栋楼，点状分布于小区，整体高度都是约45米，南北通透的格局，楼间距最小都能达到50米以上，主力户型为舒适功能性的96-138平米二居-四居。这三种户型都做到大面宽短进深，南北通透设计。项目精装修交付。
熙悦宸著
大兴区西红门宏政街西侧
新推户型：81-136平米二居-四居
分析师点评：
龙湖西红门限竞房新盘，户型面积为81-136平米的低密洋房，以刚需及刚改客群为主。其中81㎡的三居设计突破传统设计思维，128㎡、136㎡的“4+1”产品也值得关注。
建邦顺颐府
新推户型：建面约270㎡合院，使用面积420㎡
分析师点评：由老牌国企建工集团匠心打造，项目坐落于中央别墅区，罗马湖畔，拥有丰厚国际化成熟配套及优越的生态环境。项目是区域内鲜有的全封闭式社区，人车分流，安全舒适。园林打造为五进式中式园林，层层递进，步步皆景，呈现唯美的居住氛围。产品延承新中式建筑神韵，建面约270㎡，实得420㎡，地上三层，地下两层，总价1199万起，区域内同类产品性价比最高的项目。
北京城建·府前龙樾
新推户型：5-12F洋房、小高层
1)A1户型112㎡（三室两厅两卫）；
2)A2户型105㎡（三室两厅两卫）；
3)A3户型115㎡（三室两厅两卫）；
4)B2户型125㎡（三室两厅两卫）；
5)B3户型124㎡（三室两厅两卫）；
6)C1户型137㎡（三室两厅两卫）；
7)C2户型136㎡（三室两厅两卫）；
8)E1户型165㎡（四室两厅三卫）。
分析师点评：
1)怀柔城区高端改善项目；
2)健康科技大宅：人脸识别、指纹门锁、预留全屋智能化端口、户式中央空调、地板采暖、同层排水、七重隔音降噪；
3)一梯两户，电梯洋房，人车分流；
4)四合园林：“一宫五合苑，一带十三景”；
5)城建“龙樾系”高端品质。
06
三环顶豪
城市中心区的货架上，仅有的几个能摆上的新盘，下半年陆续亮相。上半年刚拿地的东南三环分钟寺项目跑步进场，世茂祭出天誉系，金茂拿出的是高端府系产品。押注分钟寺的背后，是对北京第一梯队房价的信心。等候多时的CBD高薪白领们，也许正酝酿如何花掉一笔“大钱”？
世茂北京天誉
新推户型：待定
分析师点评：
世茂北京天誉是分钟寺三宗地中首个亮相的项目，在世茂五大产品系中，“天誉系”被定义为“趋势引领型豪宅”的作品。按照世茂的说法，“天誉”是基于城市未来判断的趋势引领型豪宅。世茂·北京天誉也是世茂继西山龙胤之后，在北京引入的第二条高端产品线。
